美国房产投资市场观测:达拉斯/沃斯堡大都会区(Dallas–Fort W

编辑:小豹子/2018-10-29 18:34

  【...2018年04月06日讯】美国幅员辽阔,由于加州的租赁房.及其它房.投资正处于非常高价的位置,若对于凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)加州以外的投资机会有兴趣,想要更进一步了解如何创造高现金流及高投报率,可以关注哪些市场呢?

  洛杉矶及南加州区域的房价和2000年相比成长了近一倍。最近的研究显示洛杉矶的房价可负担性是全国最低的,旧金山和纽约的房价可能比南加州高,但是该两地的平均收入也同样比南加州高。洛杉矶的收入中位数相对较低,所以不难理解为什么对洛杉矶的人们来说,好的房屋比较难负担。

  洛杉矶的住宅自有率为47.9%,是美国前50.城市中最低的。许多人透过房.租赁累积了巨额的财富,并在价格高点卖出兑现。利用IRS的1031同类财.延税交换(1031 Exchange)政策,投资者能够更进一步的购买其它区域的房.,例如位于达拉斯/沃斯堡的投资型房.,此区域的租赁型房.投资报酬率通常在6%左右,相较于房租收入和支出几乎持平的南加州,达拉斯拥有较健全的收入金流。

  1839年John Neely Bryan——商人、农民、律师、及土地投资商,将达拉斯创建为一处商业交易所。Bryan会选择达拉斯的原因很简单:它是最容易能横渡特里尼蒂河(Trinity River)、最接近连接南北德州的主要干道——普瑞斯顿之路(Preston Trail)的地方。

  达拉斯约于1860年正式合并为市,虽然没有正式文件记载,但据说达拉斯是以John Neely Bryan的一位好友之名所命名。John Neely Bryan在一间州立精.病院度过他的晚年,没有留下任何关于它如何为这座城市命名的线索。

  在南北战争结束之时,达拉斯由于位于所有冲突区域之外,因此吸引了无数被迫迁移家乡的难民,前来找寻重新起步的机会。转瞬间,达拉斯的人口及商业活动有了显著的增加。

  当时最主要的商业活动为农业及畜牧业。直到1920-30年代的经济.萧条(The Great Depression)起,散布于达拉斯及周边区域的油井,才重新为这座城市带来繁荣的景象。小型的石油公司及它们的供应商迅速在这个地区发芽成长,为达拉斯打凤凰彩票网(fh643.com) 下坚实的基础,也让它在日后能成为美国.都会区之一。

  在1950年代,达拉斯成为美国第三.的科技公司据点,德州仪器(Texas Instruments)、联合数据(Alliance Data Systems)、及其它科技业巨头纷纷在达拉斯设立总部。达拉斯在1957年创立的家居饰品市集(Home Furnishing Mart) ,为现今全球最.批发交易市场——达拉斯市场中心(Dallas Market Center) 的前身。

  达拉斯/沃斯堡.都会区是2016年全美人口增长幅度最高的.都会区,总人口数从7,089,888人增加至7,233,323人,增幅为14万人。这代表每天有约400位新居民来到达拉斯/沃斯堡地区。如此.的人口注入量也为当地的房地.市场带来繁荣的景象。事实上在2016年第四季,达拉斯/沃斯堡地区的公寓(apartments)和独立房(single family homes)空屋率只有6.8%。

  在经历了数次的油价重挫后,达拉斯/沃斯堡的人们了解到只用单一市场来避险的危险性。过去这几年,这个区域发展出了很优秀的市场多样性,并且以拥有全美第二集中的财富世界500强公司(Fortune 500 Companies)而自豪,仅次于纽约曼哈顿。

  观察图表一,即可理解为何人们蜂涌至这个地区。2016年,凤凰彩票官网(fh03.cc)达拉斯/沃斯堡市场是全美就业增长最多的地区。事实上,这里的就业增长幅度几乎是洛杉矶的1.5倍,而洛杉矶的人口数是达拉斯/沃斯堡的两倍。就业成长是很重要的数据,因为它是带动一个经济体向前的主要动力。除了就业增长,将总部迁移至此的公司数量同样是很可观的。

  

  房屋的可负担性

  另外一个重要的因素为房屋的可负担性。由图表二可知,达拉斯的平均房价明显比全美平均房价低。对于在寻找良好生活水平的员工们来说,低房价是很有吸引力的。这样的房屋可负担性,一个家庭能轻松地在预算内购买或租到一间高品质的房子,并且有足够的剩余存款享受家庭生活。相较于洛杉矶或迈阿密,能很清楚的看到生活品质的差异。

  

  由于德州的生活花费远比于加州或东岸低,再加上不征收所得税及一些针对新公司实施的税收减免刺激方案,有.批的公司迁移至“孤星州”,选择在此处设立据点的财富500强公司远比加州还多。事实上,第一名的纽约州只比德州多两家公司。像加州这样持续的提高公司及个人所得税(14.63%,全美最高) ,很容易理解为何各.公司纷纷考虑出走加州了。最近搬迁到德州的.型企业有:丰田汽车(Toyota)、联邦快递(FedEx)、利保相互保险公司(Liberty 凤凰彩票网(fh643.com)Mutual Insurance Group)、农民兄弟咖啡((Farmer’s Brothers Coffee)、福陆公司(Fluor)、趋势科技公司(Trend Micro)、波音公司(Boeing)、摩根.通(JP Morgan-Chase)等等。

  根据美国地.公司巨擎John Burns Real Estate Consulting, LLC的调查,未来的十年德州将迎来重.的成长,程度也将远比美国其它州高。以下的图表显示2016-2025年,德州的人口将会成长24%,这也表示公寓跟房屋、办公.楼、零售商业中心、及学校的需求将..提升。

  经济是一个循环,没有人能准确预估下一次的衰退是什么时候,也因此.家得随时做好准备。图表三显示了全美及五个州,在近15年景气繁荣及萧条时的房价变动比例,有许多州在2008年受到重.的冲击,德州的房价在这些经济衰退时期依然保持相对稳定的水准。对于身在加州的人,体会到了资.价值的瞬间蒸发,但对于在德州的那些人们,倒退的景气并没有对他们的资.价值带来如果.的影响。

  

  【编按:本文由TFS Properties, Inc提供,该公司专攻1031同类资.税务递延交换(1031 Exchange)及其它房.投资项目。仅供参考,不构成.律建议与本报立场,读者如有相关投资问题,请咨询专业投资理财顾问。】

  责任编辑:李欣